疫情笼罩之下,企业如何减少租金成本
2016-06-21 阅读()

       2020年2月5日,北京市人民政府办公厅发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》提出了对中小微企业的扶持政策。其中对部分行业的中小微企业的租金减免做出了规定。针对疫情导致的企业经营重压之下,如何通过减免租金的方式降低企业运营成本问题,中友律师事务所律师提供了如下法律分析,希望能给各企业带来帮助。

       一、享受政策扶持带来的减免或补贴:北京市人民政府2月5日的扶持政策中提出:中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对符合条件的中小文化企业融资,通过“投贷奖”政策给予贴息、贴租等奖励。对符合条件的小微、初创型文化企业房租,通过“房租通”政策给予房租补贴。对受疫情影响严重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重点连锁餐饮(早餐)、菜店(生鲜超市)、便利店等网点设立项目,对其给予房屋租金等支持,支持比例上限由原50%提高至70%。对于因疫情影响暂停举办的展会项目,如年内继续在京举办且参展中小微企业数量超过参展企业总数的50%,给予一定的场租费用补贴。综上,企业可以根据上述政策对号入座,判断一下自己是否满足上述直接可以减免或享受补贴的条件向相关部门提出申请。申请的具体程序可向如下部门进行咨询:市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市广播电视局、市体育局、中关村管委会、市文资中心、北京经济技术开发区管委会、各区政府。

       二、疫情之下,租赁合同履行可能涉及到的法律问题(一)本次疫情的性质2020年1月20日国家卫健委2020年第1号公告称我国将本次新型冠状病毒纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。根据该公告可知,本次新冠状病毒与2003年爆发的非典型肺炎同属一类传染病。(二)疫情之下,可以减免租金的法律情形:1.不可抗力《中华人民共和国民法总则》第 180条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第117 条第 2 款规定:不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2003年6月11日最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定:“因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理”。虽然该通知仅是针对2003年非典的特别规定已经失效,但其中部分内容对本次疫情依然具有借鉴意义。新型肺炎与非典一样属于大规模疫情,无论是普通民众还是医学专家均无法预测。且目前需要举全国之力全民防疫,这对于经营者来说,完全是无法避免、无法克服的。此次新型冠状病毒疫情作为已经在全国范围内大规模流行性的传染病,符合不可抗力的“无法预见、不能避免、不能克服”三个特征。企业作为承租人可以以疫情构成不可抗力为由要求出租人减免部分租金。这在司法实践中已经得到了支持。2.情势变更最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”司法实践中,部分法院也适用情势变更原则支持承租人减免租金的请求。3.公平原则    《中华人民共和国合同法》第五条规定:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。案例:上海某公司房屋租赁合同纠纷案,法院认为:“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。4.合同约定如果租赁合同对发生不可抗力时的租金减免有明确约定的,应按照合同约定的方式减免租金。未明确约定的,双方可以根据防疫管制的具体期限及程度,对租金减免进行协商。综上,关于疫情影响,是适用不可抗力还是情势变更,应根据个案的基本事实情况,结合政府部门疫情防控具体措施与法律适用加以分析和处理。(三)不可抗力发生时能否解除合同?《合同法》第九十四条第一款规定:“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”。根据上述规定可见,如果不可抗力导致合同目的完全无法实现时,可以行使法定解除权。如何不可抗力对合同影响没有达到法定解除的程度,但是当事人在合同中约定了相应的解除条款,也可以按约定解除。(四)不可抗力是否能完全免除违约责任?《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 由此可见,不可抗力发生以后,责任的免除要根据不可抗力对合同履行的影响程度等因素来确定。如果不可抗力导致不能实现合同目的可以要求解除合同,依据合同法规定进行责任分担。对于此次疫情的防疫管制是否能够导致租赁合同目的无法实现,应根据防疫管制的持续期限是否足以导致合同目的无法实现来判断是否有解除合同的权利。(五)疫情发生后,租赁应尽的通知义务《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”因防疫管制等原因而无法经营的出租人、承租人双方,均应对防疫管制的情况及时相互沟通:大型商场的经营者可以媒体公告、商场张贴告示的方式统一告知承租人;零散商铺的出租人、承租人可以通过微信、短信、邮件等方式告知对方,以便双方均可以提前采取相关措施,比如出租人及时采取额外的管理措施,承租人及时处理商铺内不宜长期存放的物品、员工迟延回店等,以减轻因此可能造成的损失。

       三、对承租方的建议:1.     在不符合国家政策扶持条件下,企业应积极主动就租金减免相关问题与出租方协商解除合同或减免或缓交租金的相关事宜。如果达成一致需要签署补充协议作为原《租赁合同》的补充合同,以免日后发生争议;2.如果经沟通出租人不同意解除合同或减免、缓交租金,建议承租人先查阅租赁合同中是否存在对特殊事件、特殊情况(例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的)下的租金协商或减免的约定,如果有,可以依据该约定主张权利。3.如果合同没有约定,承租人可依据《中华人民共和国合同法》第117条、合同法司法解释(二)第二十六条等规定,梳理本次疫情对合同履行的影响及给自己造成损失的相关证据,作为后续主张变更或解除合同的依据。4.就不可抗力事实要及时履行通知义务合同法第118条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并且应当在合理期限内提供证明”不论是基于不可抗力的法定免责条款或是直接适用公平原则进行调整,承租方均应及时向出租方进行书面通知,提出无法正常经营期间的租金减免要求、理由及证明。否则仍然有可能会承担赔偿责任。故在此期间,承租人需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据,比如商场照片视频、店内监控、消费流水等,以便后期维权。5. 开具不可抗力证明根据国务院批准的《中国国际贸易促进委员会章程》的规定,中国国际贸易促进委员会可以出具不可抗力证明。若企业因疫情影响,导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的,可申请办理与不可抗力相关的事实性证明。并且,中国贸促会提供线上“不见面”办理。网址为:http://www.rzccpit.com/6. 以上准备工作做好以后,如果与出租方仍然无法协商一致。在疫情获得控制后,应及时通过司法等途径主张权利,租赁合同诉讼时效期限为三年。

      四、给出租方的建议疫情爆发对社会产生了方方面面的影响,在租赁关系中因此导致的损失也并不能由承租人一方承担,建议出租房针对下属租赁商户的不同情形,制定不同的租金调整方案。如此,一方面可稳定商户的信心、增强商户对于业主的认可度、获得社会和舆论的积极评价,另一方面,也避免后期可能产生的租金纠纷,减少诉累。通俗地说,与其最终通过法院判决不情不愿减免,不如积极主动减免。特殊时期,彼此体谅共渡难关,乃第一要务。综上,疫情期间,出租房与承租方之间应相互理解,以协商为主避免产生诉讼。当前形势尤为严峻,出租房与承租方更应相互体谅,尽快就减免租金问题达成共识,共度时艰。疫情无情,人有情,我们坚信众志成城,疫情终将被战胜。而疫情给企业经营发展带来的影响,需要企业未雨绸缪、及早应对。北京市中友律师事务所一如既往地支持您、为您提供专业、贴心的服务,与您一起共渡难关!